De volledige uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021 vindt u via deze link.
De overheidsmaatregelen die leiden tot sluiting van horeca, winkels en andere bedrijfsruimtes kunnen worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden; verhuurder en huurder hebben daarmee geen rekening gehouden en dit kan leiden tot huurprijsvermindering voor de huurder.
Hoge Raad oordeelt: gedwongen sluiting is geen gebrek van het gehuurde
In de afgelopen periode hebben huurders met wisselend succes geprobeerd om de huurprijs van het gehuurde verminderd te krijgen met als argument dat er sprake was van een gebrek in het gehuurde (artikel 7:204 lid 2 BW). De redenering was dat de huurder door de gedwongen sluiting niet het volle genot heeft van het gehuurde en, als dat niet contractueel is uitgesloten, kan dat een grond zijn voor huurprijsvermindering. Maar de Hoge Raad heeft nu bepaald dat de beperkende overheidsmaatregelen vanwege de coronapandemie niet gelden als gebrek. Op die grond kan een huurder dan ook geen vermindering van de huurprijs vragen.
Hoge Raad spreekt uit: gedwongen sluiting is wel onvoorziene omstandigheid
Wel heeft de Hoge Raad bepaald dat de beperkende maatregelen kunnen worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek. Gaat het om huurovereenkomsten die zijn gesloten voor 15 maart 2020, dan zijn volgens de Hoge Raad de beperkende maatregelen niet verdisconteerd in de huurovereenkomst; dan is huurprijsvermindering door de rechter mogelijk wegens vermindering van de waarde van het gebruiksrecht van de huurder, zodanig dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. In dat geval kan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid volgens de Hoge Raad geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen. Bij huurovereenkomsten die zijn gesloten na 15 maart 2020 moet de rechter per geval beoordelen of de coronapandemie en mogelijk daaruit voortvloeiende beperkende maatregelen in de betreffende huurovereenkomst zijn voorzien en hoe dat doorwerkt in de huurprijs. Dit hangt natuurlijk samen met het feit dat de coronapandemie toen al volop gaande was en ook de beperkende overheidsmaatregelen al in werking waren getreden. In die omstandigheden kan niet worden gezegd dat de beperkende maatregelen onvoorzien waren.
Hoge Raad biedt handvat voor berekening huurprijsvermindering
Horeca ondernemers, winkeliers en vele andere huurders van bedrijfsruimten ondervinden grote nadelen van de gedwongen sluiting als gevolg van de overheidsmaatregelen. De Hoge Raad komt deze huurders tegemoet en geeft in deze uitspraak een model als handvat om in onderling overleg de huurprijsvermindering te berekenen en zo de huurprijs aan te passen aan de gewijzigde omstandigheden.
De Hoge Raad benoemt als uitgangspunt dat het nadeel van de beperkende overheidsmaatregelen noch in de risicosfeer van de verhuurder noch in de risicosfeer van de huurder valt. Daarom moet het nadeel van de verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van verhuurder en huurder gelijkelijk over beiden worden verdeeld, dit voorzover het nadeel niet reeds is gecompenseerd door financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de TVL-regeling (Tegemoetkoming Vaste Lasten). Berekening van de vermindering van de huurprijs kan dan plaatsvinden volgens de zogenaamde vastelastenmethode op basis van de volgende formule:
(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
Stapsgewijs wordt de huurprijsvermindering als volgt vastgesteld:
a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 Burgerlijk Wetboek bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
De Hoge Raad vermeldt er nog wel bij dat redelijkheid en billijkheid met zich mee kunnen brengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van huurder of verhuurder of de financiële positie van partijen, er een andere verdeling van het nadeel plaatsvindt dan bij helfte.
Tot slot
De uitspraak is begonnen als een procedure tussen Heineken als verhuurder en een horeca-huurder die om huurprijsvermindering had gevraagd. Omdat het een principiële vraag betrof, zijn er prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad en daarbij hebben ook vertegenwoordigers van horeca en (groot)winkelbedrijf zich aangesloten. De uitspraak heeft daarmee een breed bereik. Dat blijkt ook uit het feit dat de Hoge Raad nadrukkelijk heeft bepaald dat de uitspraak ook geldt voor andere bedrijfsruimte dan horeca.
Verder heeft de Hoge Raad ook nadrukkelijk bepaald dat de uitspraak niet alleen betrekking heeft op sluiting van horeca en andere bedrijfsruimte, maar op alle overheidsmaatregelen die leiden tot een beperking in de exploitatie, zoals bijvoorbeeld het feit dat er minder kan worden toegelaten door het verplicht in acht nemen van de minimale afstand van 1,5 m.
Omdat aansluiting wordt gezocht bij de vastelastenmethode kunnen huurders die nog maar kort voor 15 maart 2020 een huurovereenkomst hebben gesloten en dus geen referentietijdvak hebben in het nadeel zijn. Deze huurders kunnen niet direct een beroep doen op het model van de Hoge Raad voor de huurprijsvermindering. Dat neemt niet weg dat ook deze huurders een beroep kunnen doen op onvoorziene omstandigheden, als bedoeld in artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek en bij de rechter kunnen vragen om huurprijsvermindering op grond van redelijkheid en billijkheid.
Heeft u nog vragen over de coronamaatregelen van de overheid en de invloed daarvan op uw huurprijs of over de nakoming van huur- of andere overeenkomsten, laat ons dan weten. Iedere situatie is anders en wij denken graag met u mee.