De corona noodmaatregelen zijn alweer bijna drie maanden geleden ingevoerd en zo langzamerhand komen ook de eerste rechterlijke uitspraken los. Afgelopen week heeft twee uitspraken opgeleverd die van belang zijn voor het huurrecht en het contractenrecht. In beide uitspraken gaat het om een eerlijke verdeling van de negatieve gevolgen van sluiting als gevolg van de corona maatregelen.
Corona noodmaatregelen: onvoorziene omstandigheden
In de beide uitspraken Gelredome heeft de rechter geoordeeld dat de coronacrisis en de daaruit voortvloeiende beperkingen een onvoorziene omstandigheid zijn, die partijen niet hebben verdisconteerd in hun overeenkomsten. Dit is een belangrijk oordeel. Partijen kunnen daarmee op grond van artikel 6:258 BW aan de rechter vragen om hun overeenkomst te wijzigen of zelfs te ontbinden als gevolg van de coronacrisis.
Gedwongen sluiting: gebrek van het gehuurde?
In onze corona blog van 16 april jl. bespraken we al dat de gedwongen sluiting van bedrijfsruimtes, zoals horeca, voetbalstadions en andere openbare gelegenheden, als gevolg van de overheidsmaatregelen kan worden aangemerkt als een gebrek van het gehuurde in de zin van artikel 7:204 BW. Dit is bevestigd in de beide, hierboven genoemde uitspraken.
Volgende vraag is of dit gebrek leidt tot vermindering van de huurprijs op grond van artikel 7:207 BW. De algemene bepalingen van de ROZ-modellen sluiten deze vermindering van de huurprijs ingeval van gebrek uit.
In de zaak van InBev oordeelde de rechter dat het recht op huurprijsvermindering ingeval van een gebrek niet contractueel was uitgesloten. Huurprijsvermindering is dus mogelijk. InBev heeft een voorstel gedaan voor een verdeling van de huurprijs als volgt: InBev betaalt als huurder 2/3 van de huurprijs aan de hoofdverhuurder en op haar beurt vraagt InBev als verhuurder aan de uitbater van de horeca gelegenheid om 1/3 van de huurprijs te betalen. Zo draagt InBev de lasten van de sluiting voor 2/3 en de hoofdhuurder voor 1/3. De rechter vond dit een redelijk voorstel.
In de zaak tussen Vitesse en Gelredome ging de rechter wel uit van uitsluiting van huurprijsvermindering bij een gebrek, maar de rechter oordeelt dat deze uitsluiting van de huurprijsvermindering opzij kan worden gezet of gewijzigd kan worden “op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW), maar vooral op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW)”. Of en op welke wijze de huurovereenkomst gewijzigd moet worden, moet aan de hand van alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld. En daar gaat het fout voor Vitesse. De rechter is namelijk van oordeel dat Vitesse niet voldoende heeft laten zien over haar financiële positie om de vordering tot (tijdelijke) verlaging van de huurprijs toe te kunnen wijzen. Volgens Vitesse was het “evident” dat er sprake is van een “penibele financiële situatie”, maar de rechter oordeelt streng: niet alleen gederfde inkomsten moeten worden aangetoond, maar ook besparingen moeten worden verdisconteerd. Ook speelt mee dat Vitesse een verlaging van de huurprijs vorderde voor de periode tot 1 september 2020, waarin Vitesse ook in normale omstandigheden maar beperkt gebruik zou maken van het stadion voor betaald voetbalwedstrijden.
Kanttekeningen
Beide zaken betreffen kort gedingen. Dat is een voorlopig oordeel. Er kan nog hoger beroep worden ingesteld, maar partijen kunnen hun vorderingen ook in een bodemzaak aan de rechter voorleggen. Voorlopig mogen we er wel vanuit gaan dat de corona noodmaatregelen een grond kunnen opleveren voor wijziging van een overeenkomst door de rechter wegens onvoorziene omstandigheden.
Let wel op dat er een strenge toets geldt om in aanmerking te komen voor wijziging of ontbinding van een overeenkomst op grond van gewijzigde omstandigheden. De wettelijke norm luidt: ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Uit bovengenoemde uitspraak van Vitesse blijkt dat een partij die een overeenkomst gewijzigd wil krijgen door de rechter, goed beslagen ten ijs moet komen. Het is echt niet voldoende om in algemene termen te zeggen dat gedwongen sluiting leidt tot omzetverlies. De versoepeling van de noodmaatregelen per 1 juni 2020 moet zeker ook worden meegenomen in de algehele beoordeling. Als de gederfde omzet (geheel of gedeeltelijk) kan worden goedgemaakt, is dat invloed op de kans van slagen van een vordering tot verlaging van de huurprijs.
En verder kan het helpen om met een redelijk voorstel te komen, zoals InBev deed. De rechter heeft in het voordeel van InBev meegewogen dat zij er niet op uit was om in het geheel geen huur te betalen en dat een verhuurder in deze crisissituatie gehouden is tot overleg, en niet moet blijven volharden in betaling van de volledige huur.
Mocht u ook vragen hebben over de nakoming van huur- of andere overeenkomsten, laat ons dan weten. Iedere situatie is anders en wij denken graag met u mee.
HBR advocaten is bereikbaar op nummer 035 5431333.
Vraag naar Bernadette Raaijmaakers, of bel haar rechtstreeks op 06 57 12 88 81.