Verschillende woonvormen vereisen diverse verschillende vergunningen
Natuurlijk moet worden beoordeeld of een bepaalde woonvorm past in de bestemming die het bestemmingsplan voor een pand toelaat. Daar ga ik in dit blog niet verder op in. Daarnaast is in de meeste gevallen voor het onttrekken, samenvoegen of omzetten van een woning een vergunning op grond van de Huisvestingswet vereist. Gemeenten bepalen de voorwaarden voor een dergelijke vergunning in de gemeentelijke Huisvestingsverordening. Vanaf 1 januari geldt voor Amsterdam de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (HVV).
Omzetten
Voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte (woonruimte met een eigen toegang, keuken en toilet) naar meerdere onzelfstandige woonruimten (kamers, zonder eigen toegang en waarin toilet en/of keuken of huiskamer gedeeld wordt), is een (omzettings)vergunning nodig. Een omzettingsvergunning is dus ook nodig voor de CoLiving-trend, het samenwonen van jong werkenden, die een grote gezamenlijke woonkamer en keuken delen en daarnaast een eigen slaapkamer ter beschikking hebben.
Als voorwaarde voor een omzettingsvergunning geldt (onder andere), dat de om te zetten zelfstandige woonruimte een gezamenlijke verblijfsruimte (dat is bijvoorbeeld een woonkamer of keuken of kantoor, maar niet toiletruimte, badkamer, garage, berging) van minimaal elf vierkante meter met een minimale breedte van drie meter moet hebben. Voor het omzetten naar vier onzelfstandige woonruimten of meer moet vanaf ingebruikname worden voldaan aan de door de gemeente gestelde geluidseisen. Omzetten naar meer dan 6 onzelfstandige woonruimten is alleen nog maar in uitzonderingssituaties toelaatbaar. Daarnaast geldt dat elke onzelfstandige woonruimte door maximaal één volwassene wordt bewoond (met echtgenoot of geregistreerd partner) en dat bij huur sprake moet zijn van een individueel schriftelijk huurcontract tussen eigenaar (of degene namens deze) en huurder.
Ook mag er geen onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon en leefmilieu in de omgeving van de betreffende woonruimte optreden. Daarnaast staan er in artikel 3.3.1 HVV nog weigeringsgronden, waarbij ik opmerk dat de Bibob toets nog een rol kan spelen.
In de HVV zijn voor omzetting ook wijk- en pandquota opgenomen. Indien in een bepaalde wijk dat quotum wordt of is overschreden kunnen er op dat moment geen omzettingsvergunningen meer worden verleend. Hiermee wil de gemeente een overmaat aan verkamering voorkomen en er tevens voor zorgen dat woningen beschikbaar blijven voor reguliere bewoning. Een quotum op wijkniveau beschermt de samenstelling van de woonruimtevoorraad. De quota per wijk zijn relatief laag. Dit houdt in principe in dat als er nog ruimte is sprake is van een aanvaardbaar woon-en leefklimaat.
In sommige gevallen kan het overgangsrecht bij omzettingsvergunningen een rol spelen. Dat is zo casuïstisch dat ik daarop hier niet inga.
Woonvorming
Om woonruimte tot twee of meer zelfstandige woonruimten te verbouwen is eveneens een vergunning nodig. Bij woningvormen worden van een bestaande woning 2 of meerdere woningen gemaakt.
Als voorwaarde voor de verlening daarvan wordt onder meer vereist dat de nieuw te vormen woonruimten zelfstandig zijn en een verblijfsruimte met een gebruiksoppervlak van ten minste achttien vierkante meter hebben. Vanaf ingebruikname moet worden voldaan aan de door de gemeente gestelde geluidseisen voor woningvorming. Het verbouwen van een woonruimte tot één of meer woonruimten kleiner dan veertig vierkante meter is bovendien niet toegestaan in door burgemeester en wetshouders in nadere regeling aangewezen stadsdelen. Dit is om te voorkomen dat er te veel kleine woningen ontstaan. Op dit moment zijn dat in ieder geval Oost, Centrum en Zuidoost.
Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning woonvorming ook weigeren indien het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de woonvorming of indien de woonvorming een negatief effect heeft op de leefbaarheid en dit in beide gevallen niet voldoende kan worden voorkomen door het stellen van voorwaarden en/of voorschriften aan de vergunning.
Er ligt inmiddels een voorstel van het college van burgemeester en wethouders om met ingang van 1 januari 2021 de regels voor woonvormen in de HVV verder aan te scherpen. Het voorstel houdt in dat een woning alleen mag worden gevormd tot kleinere woningen als de (oorspronkelijke) woning minimaal 100 vierkante meter groot is. Bij de berekening van de oppervlakte van de oorspronkelijke en om te vormen woning worden zolder en berging niet altijd meegeteld.
De gevormde woningen moeten gemiddeld minimaal 40 vierkante meter zijn (maar mogen – los van het gemiddelde – in ieder geval niet kleiner zijn dan 18 vierkante meter, en in sommige stadsdelen nooit kleiner dan 40 vierkante meter). Woningen op de begane grond met minimaal 2 verdiepingen (grondgebonden woningen) die worden omgevormd moeten minimaal 200 vierkante meter groot zijn en de daaruit nieuw te vormen woonruimte moet dan minstens 100 vierkante meter zijn. Daarnaast gelden nog andere criteria, zoals geluidseisen.
Inwoning/Hospita regeling
Tot 1 juli gold in Amsterdam in de HVV een uitzondering op de vergunningplicht voor inwoning.
Er was daarvoor geen omzettingsvergunning vereist. Onder inwoning wordt verstaan een woonvorm waarbij een bewoner een ander woonruimte aanbiedt in zijn of haar woning. Er mag maximaal één ander huishouden inwonen. Om te voorkomen dat van het begin de bedoeling was om de woning te delen is vereist dat het (oorspronkelijke) huishouden al minimaal twee jaar in dezelfde samenstelling de woonruimte, zonder inwonend huishouden, heeft bewoond.
In de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 29 januari 2020 heeft de Afdeling, kort gezegd, geoordeeld dat de gemeenteraad op grond van de Huisvestingswet 2014 geen bevoegdheid heeft om vrijstelling te verlenen van het bepaalde in de Huisvestingswet waarin staat dat vergunningen nodig zijn voor onttrekken van woonruimte. Deze vrijstellingen zijn onverbindend. Dit betekende dat de HVV ten onrechte een aantal vrijstellingen bevatte voor onder andere inwoning en erkende studentenwoningen.
Deze vrijstelling voor inwoning is daarom door een reparatieverordening met ingang van 1 juli van dit jaar vervallen. Op dit moment legt het college geen boetes op, zolang aan de voorwaarden wordt voldaan waaronder voorheen een vrijstelling in de verordening was opgenomen. Het opleggen van boetes is namelijk niet verplicht.
Het college heeft inmiddels ook een voorstel gedaan aan de raad (het hierboven reeds genoemde voorstel) om dit met ingang van 1 januari 2021 terug te draaien, zodat de uitzondering voor inwoning op de vergunningplicht onder de hiervoor genoemde voorwaarden weer gaat gelden. De nieuwe Wet toeristische verhuur van woonruimte maakt het mogelijk om (weer) met uitzonderingen te werken.
Belangrijke eis blijft, dat degene die aan een ander gaat verhuren (een huishouden van maximaal 2 volwassenen) al minimaal twee jaar in dezelfde samenstelling deze woonruimte, zonder inwonend huishouden, heeft bewoond. Dat kan dus niet meteen.
Studentenwoning
Voor erkende studentenwoningen (woonruimten, waarvoor ingevolge artikel 1 HVV voor 1 januari 2020 een aanvraag voor erkenning als studentenwoning is gedaan en die als zodanig erkend zijn of worden door burgemeester en wethouders), gold eveneens een uitzondering op de vergunningplicht voor omzetten en woningvorming. Voorwaarde was dat deze in gebruik blijven als studentenwoning. Dus als studentenwoning erkend en verhuurd met een huurovereenkomst waarin is bepaald dat de woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student zal worden verhuurd (campuscontract).
Ook door deze uitzondering op de vergunningplicht werd door de uitspraak van de Afdeling een streep gehaald.
Vanaf 1 januari 2021 zal deze bepaling conform het voorstel van het college aan de gemeenteraad echter ook weer gaan gelden. Het betreft dus alleen erkende studentenwoningen. Een nieuwe studentenwoning valt niet onder de uitzondering. Daarvoor is een omzettingsvergunning vereist en die zal niet snel worden verleend nu omzetten naar meer dan 6 onzelfstandige woonruimten alleen nog maar bij hoge uitzondering wordt toegestaan.
Nieuwbouwen en transformeren
Vanaf 1 juli 2020 geldt dat wie in de toekomst in Amsterdam een nieuwbouwwoning koopt of transformeert daar zelf in moet gaan wonen en dit niet (duur) mag verhuren. Dit geldt voor nieuwbouw of transformatie. Dit wordt geregeld via de erfpachtvoorwaarden, hetgeen mogelijk is bij nieuwbouw en transformatie via de (wijziging in de) erfpachtvoorwaarden. Dit geldt op dit moment nog niet voor bestaande woningen; daarvoor is landelijke wetgeving vereist. Verhuur aan eerstegraads familie of bij tijdelijk verblijf in het buitenland mag wel. Verhuur als sociale of middenwoning (tot € 1.027) mag wel.
Voor vragen, neemt u gerust contact met ons op: 035-5431333 of Hanneke Dupree: 06-23322307.