Inmiddels hebben wij een mooi voorbeeld gesignaleerd van een uitspraak over een evidente privaatrechtelijke belemmering die in de weg staat aan vergunningverlening, zie rechtbank Amsterdam 14 januari 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:105. Deze willen wij u niet onthouden.
Wat was het geval? Het college van Amsterdam heeft een omgevingsvergunning verleend voor onder meer het ophogen van een pand met een extra bouwlaag en het veranderen van de kapconstructie, met de bestemming daarvan tot twee woningen. Het ophogen van de panden is in strijd met het geldende bestemmingsplan Willemspark Van Eeghenstraat 2002. Daarom is een kruimelafwijking voor het maken van een opbouw op het dak verleend (als bedoeld in art. 4 lid 4 bijlage II Bor). In dat geval is dient het college ook de privaatrechtelijke situatie bij de beoordeling te betrekken. De dakgoot van het naastgelegen pand hangt over het pand dat verbouwd wordt. De dakgoot en een klein deel van het dak worden door de realisatie van het vergunde plan verwijderd. De eigenaren van de buurpanden geven daar geen toestemming voor.
De rechtbank stelt allereerst vast dat de dakgoot, hoewel deze boven de grond van het te verbouwen pand hangt, eigendom blijft van het buurpand. In het algemeen omvat de eigendom van een gebouw ook de dakgoten daarvan, zelfs als deze uitsteken buiten de perceelgrens. Omdat de eigenaren zich tegen deze verwijdering verzetten, is sprake van een privaatrechtelijke belemmering. En, vervolgt de rechtbank, deze is evident als zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat het bouwplan inbreuk maakt op eigendom van een ander en die ander niet in realisering ervan berust en er niet in hoeft te berusten. Daarvan is in dit geval sprake, de eigenaren van het aangrenzende pand hebben gelijk dat het privaatrecht aan het verlenen van de omgevingsvergunning in de weg staat.
De eigenaar van het te verbouwen pand, had er dus ook om deze reden goed aan gedaan allereerst overeenstemming met de buren te bereiken over de bouwplannen en de wijze van uitvoering en pas daarna een vergunning aan te vragen. Als dat niet lukt, hangt het van de feitelijke situatie af of de verbouwing uiteindelijk plaats kan vinden: mogelijk is het recht op uitsteken van de dakgoot door verjaring ontstaan, of zijn daarover in een ver verleden al afspraken over vastgelegd.