Nieuwe regels op grond van de Huisvestingsverordening in Amsterdam
Bij omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte is een vergunning vereist. Dat is het geval indien een woning wordt gedeeld door meerdere mensen (denk daarbij aan studenten en starters die een woning en de huur delen).
De nieuwe Huisvestingsverordening heeft (over het algemeen) strengere eisen voor een omzettingsvergunning. Er worden onder andere quota gesteld, per pand (25%) en per wijk (5% van het aantal woningen groter dan 60 m2). Bij onzelfstandige woonruimten waar 4 personen of meer wonen gelden strengere geluidsisolatie-eisen. Ook moet iedere bewoner een eigen huurovereenkomst krijgen. Op deze huurovereenkomsten per bewoner is bij kamergewijze verhuur het puntenstelsel voor kamers van toepassing en dat heeft (onder meer) gevolgen voor de huurprijs die verhuurders kunnen vragen. Naar verwachting zal een dergelijke huurprijs lager zijn dan de huidige huurprijzen. Bovendien vervalt de omzettingsvergunning als de woning langer dan 3 maanden bewoond wordt door maar 2 personen.
Om een omzettingsvergunning te verkrijgen, moest, ook nu al, aan bepaalde voorwaarden worden voldaan. De gemeenschappelijke verblijfsruimte in de woning dient onder andere minimaal 11 vierkante meter met een minimale breedte van 3 meter te zijn en er moet worden voldaan aan eisen voor geluidsisolatie. Bij de omzetting naar 5 of meer onzelfstandige woonruimten, gelden nog aanvullende eisen, waaronder de eis dat er een professionele beheerder (verhuurder) moet verhuren.
Voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten is, ook onder de nieuwe Huisvestingsverordening, geen vergunning nodig zolang de woonruimte door ten hoogste twee volwassenen, of door een gezin wordt bewoond. De omzettingsvergunning is ook niet nodig bij inwoning (hospitaverhuur). Dat is vergunningvrij. Van hospitaverhuur is sprake als de hoofdhuurder of eigenaar zelf ook in de woonruimte woont en een deel daarvan (onder)verhuurt aan maximaal twee andere huishoudens. Wel gelden daarvoor eisen, onder andere dat de hospita zelf hoofdverblijf in de woning heeft en meer dan 50% van de gebruiksoppervlakte ter beschikking heeft, dat de onderhuurder een privé ruimte van minimaal 12m2 ter beschikking heeft èn dat de onderverhuur pas na 2 jaar bewoning door hospita ingaat.
Verhuurders, van kamers, die geen vereiste vergunning hebben, kunnen tot 1 januari 2020 de situatie legaliseren. De gemeente lijkt daarmee zoveel mogelijk bestaande kamerverhuursituaties te willen legaliseren in 2019, voordat de quota ingaat. Een dergelijk verzoek wordt getoetst aan de thans nog geldende Huisvestingsverordening, met de daarin opgenomen eisen.
Verhuurders moeten voor de beoogde inwerkingtreding op 1 januari 2020 dan dus wel actie ondernemen om niet onder het strengere regiem van de nieuwe Huisvestingsverordening, met onder andere de individuele huurovereenkomsten en de quota te vallen. Die quota lijken overigens al redelijk opgesoupeerd
Vanaf 1 januari 2020 gelden de regels uit de Huisvestingsverordening ook voor woonboten. Dit betekent dat onder andere de regels voor kamerverhuur, vakantieverhuur en Bed & Breakfast voor alle woonruimten vanaf 1 januari 2020 hetzelfde zijn.
Let op planregeling uit bestemmingsplan
Bovendien is het ook noodzakelijk dat de woningvorming is toegestaan op grond van de planregeling uit het bestemmingsplan. Niet altijd staat de bestemming wonen het wonen voor studenten toe. Het kan dus zo zijn dat ook een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik is vereist. De gemeente kan bij strijd met het bestemmingsplan ook hierop handhaven.
Huurrecht
Daarnaast zal een huurrechtelijk aspect, te weten de (onder)huurovereenkomst tussen verhuurder en (onder)huurders, moeten worden beoordeeld. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat de verhuurder in een handhavingstraject verplicht wordt de illegale situatie ongedaan te maken, terwijl hij de huurder niet zonder aanzienlijke kosten kan ontruimen op grond van de huurbescherming die de huurder geniet.
Tot slot
Andere gemeenten, zoals Almere en Utrecht kennen vergelijkbare regelingen waarbij andere voorwaarden worden gesteld. Heeft u vragen over de regeling in uw gemeente, neem gerust contact op met één van ons.