Normaal gesproken staat er tegenover het huurgenot (dat verhuurder dient te verschaffen) de betaling van de huurprijs (door huurder). Ook bevatten veel huurovereenkomsten van middenstandsbedrijfsruimte de verplichting om open te zijn, dat wil zeggen: voor het publiek toegankelijk, de exploitatieverplichting. Vanwege de overheidsmaatregelen kunnen huurders de exploitatieverplichting niet nakomen. Immers, huurders van het onroerend goed, waarin de cafés en restaurants of kapperszaken worden geëxploiteerd, zijn gedwongen hun zaken te sluiten.
In deze blog staan we stil bij een aantal vragen die verhuurders en huurders kunnen hebben.
Voldoe ik als verhuurder nog steeds aan mijn verplichting het huurgenot aan de huurder te verschaffen indien ik het gehuurde door de overheidsmaatregelen sluit?
Als het de verhuurder zelf is, die overgaat tot sluiting, kan het er inderdaad toe leiden dat de verhuurder niet langer aan zijn verplichting voldoet om het huurgenot te verschaffen. Als de sluiting een gevolg is van de overheidsmaatregelen in verband met corona (zoals nu bij horeca), ligt dat waarschijnlijk anders. Dan kan het zeer goed zijn dat de verhuurder zich op (tijdelijke) overmacht kan beroepen.
Vervolgens rijst de vraag voor wiens rekening dat moet komen.
Kwalificeert de sluiting van het gehuurde café door de overheidsmaatregelen door verhuurder als een gebrek?
Ja: gesteld zou kunnen worden dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7: 204 BW[1], immers huurder heeft het huurgenot niet meer. Een gebrek kan ook zijn een maatregel van de overheid. Het gebrek moet, krachtens de in het verkeer geldende opvattingen, niet voor rekening van de huurder komen[2]. Of de verhuurder er iets aan kan doen maakt voor de vaststelling van de vraag of er sprake is van een gebrek niet uit (wel bij eventuele schadevergoeding). De sluiting die door de overheid wordt afgedwongen lijkt wel te kwalificeren als een gebrek, hoewel de huidige situatie natuurlijk zeer uitzonderlijk is. Dit kan anders zijn, indien in de huurovereenkomst een andere definitie van gebrek is overeengekomen.
Kan ik als huurder vermindering van de huurprijs verlangen of de huurbetaling opschorten wanneer ik mijn zaak moet sluiten vanwege de coronamaatregelen (een gebrek)?
Op basis van artikel 7:207 BW kan huurder als gevolg van een gebrek (zie hiervoor) huurprijsvermindering (en indien het gebrek aan verhuurder is toe te rekenen) schadevergoeding vorderen. En bij volledige sluiting wellicht ook opschorting van betaling.
Als wordt aangenomen dat het sluiten van het café door de overheidsmaatregel in verband met het coronavirus krachtens de in het verkeer geldende opvattingen niet voor rekening van de huurder komt, kan huurder als gevolg van dit gebrek dus aanspraak maken op huurprijsvermindering.
Maar: in veel huurovereenkomsten bedrijfsruimte, onder andere in het veel gebruikte ROZ model, is dit (evenals opschorting) uitgesloten. Dan kan dit dus niet (op deze grond) op basis van hetgeen (de professionele) partijen zijn overeengekomen.
Het is dus raadzaam om de bepalingen van de huurovereenkomst te beoordelen.
Huurprijsvermindering kan overigens alleen als de rechter daarin meegaat, tenzij verhuurder en huurder daarover in onderling overleg overeenstemming bereiken. Verhuurder en huurder zouden kunnen overeenkomen om gedurende de duur van de coronamaatregelen de betaling op te schorten of een (gedeeltelijke) tijdelijke huurprijsverlaging door te voeren.
Wat moet ik als verhuurder indien mijn huurder zelf overgaat tot sluiting, terwijl dit nog niet is verplicht?
De verhuurder heeft belang bij de exploitatie van het gehuurde. De huurder van winkelruimte is meestal contractueel verplicht het gehuurde in gebruik te nemen en te houden. Indien de huurder zijn exploitatie heeft gestaakt op last van de overheid, lijkt sprake te zijn van overmacht en kan de verhuurder niet van de huurder verlangen om de exploitatie te hervatten. Als de huurder eigener beweging over is gegaan tot sluiting, ligt dit normaal anders. Maar in de huidige uitzonderlijke corona-situatie zou het naar maatschaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kunnen zijn om de huurder te verplichten de exploitatie te hervatten. Van huurder mag in ieder geval worden verwacht dat hij er alles aan doet om de exploitatie, indien mogelijk, onmiddellijk te hervatten.
Kan ik als verhuurder, indien huurder zelf overgaat tot sluiting, de volledige huurprijs verlangen? Wat moet ik als huurder als ik geen huurprijsvermindering kan vorderden op basis van mijn huurovereenkomst?
Voor veel van deze vragen geldt: De rechter kan op grond van onvoorziene omstandigheden de gevolgen van een huurovereenkomst wijzigen of de huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden. De onvoorziene omstandigheden moeten van dien aard zijn, dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Dat wordt over het algemeen niet snel aangenomen, maar de huidige maatregelen zijn wel zeer uitzonderlijk te noemen, voor verhuurder en huurder. De maatregelen gelden op dit moment deels tot 28 april, en sommige (vergunningplichtige evenementen) al tot 1 juni aanstaande. Dit soort maatregelen en bijvoorbeeld de eventuele (financiële) compensatiemaatregelen die door de overheid worden getroffen zijn omstandigheden die meewegen bij de beoordeling van de vraag of wijziging van de overeenkomst naar maatstaven van onvoorzienbaarheid en redelijkheid en billijkheid door de rechter gerechtvaardigd wordt geacht.
Samenvattend
Wat partijen in hun huurrelatie hebben bedoeld en zijn overeengekomen is, normaal gesproken, leidend. In de huurovereenkomsten wordt het risico van bepaalde overmachtssituaties bij een van de partijen gelegd, vaak de huurder.
Maar de coronacrisis is wel zeer uitzonderlijk. Het is niet goed te voorspellen hoe een rechter over overmacht, onvoorziene omstandigheden en met name de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid zal oordelen in huurgeschillen in deze periode. Reden voor verhuurders en huurders om, hopelijk, in alle redelijkheid onderling, zonder tussenkomst van de rechter, naar oplossingen te zoeken. Dat lijkt in ieders belang: sneller duidelijkheid over voortzetting en/of behoud van de (gewijzigde) huurovereenkomst versus einde door opzegging ten opzichte van de lange duur voor een rechterlijke uitspraak is verkregen en daarmee duidelijkheid ontstaat en denk bijvoorbeeld ook aan faillissement van huurder of verhuurder.
Er zijn veel vragen en onzekerheden. Wij kunnen met u van geval tot geval kijken wat er speelt in uw situatie. Neem gerust contact op met ons.
[1] een gebrek aan een gehuurde zaak: een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot geeft dat hij mocht verwachten.
[2] Als huurder zelf zijn horecabedrijf sluit kan dit dus anders liggen.